Acquisto PRIMA e SECONDA casa: Cosa cambia ?
Quando si acquista un’abitazione il prezzo è soltanto una parte del budget necessario alla riuscita dell'operazione.
Bisogna considerare anche imposte, spese notarili, eventuale mutuo e compenso dell’agenzia.
Le differenze possono essere importanti: comprare con le agevolazioni “prima casa” consente di risparmiare sulle imposte, mentre acquistare una nuova costruzione dal costruttore può comportare un sistema di tassazione diverso rispetto all’acquisto da un privato.
“Prima casa” indica un’agevolazione fiscale.
Non significa necessariamente che stiamo comprando il nostro primo immobile in assoluto: il beneficio dipende dalle caratteristiche dell’abitazione e dalla situazione dell’acquirente.
Tra i principali requisiti rientrano:
l’appartenenza dell’abitazione a una categoria catastale ammessa: sono escluse A/1, A/8 e A/9;
la residenza nel Comune dell’immobile, oppure il trasferimento entro 18 mesi, salvo le alternative previste dalla legge, come lo svolgimento della propria attività in quel Comune;
l’assenza di altre proprietà o diritti immobiliari incompatibili con il beneficio.
Se si possiede già un’abitazione acquistata con le agevolazioni, è possibile, rispettando le condizioni previste, comprare la nuova prima casa e vendere quella precedente entro due anni dal nuovo acquisto. Questa possibilità non vale indistintamente per qualsiasi altra abitazione posseduta.
LINK>>> Agenzia delle Entrate: requisiti e agevolazioni prima casa.
Le imposte cambiano anche in base a chi vende. Per le situazioni più comuni, il confronto è questo:
Tipo di acquisto | Agevolazioni prima casa | NO agevolazioni prima casa |
Da privato o impresa che vende in esenzione IVA | Imposta di Registro 2%, ipotecaria 50 €, catastale 50 € | Imposta di Registro 9%, ipotecaria 50 €, catastale 50 € |
Da impresa, con vendita soggetta a IVA, per abitazione diversa da A/1, A/8 e A/9 | IVA 4%, registro 200 €, ipotecaria 200 €, catastale 200 € | IVA 10%, registro 200 €, ipotecaria 200 €, catastale 200 € |
L’imposta di registro proporzionale ha un minimo di 1.000 euro.
Per le abitazioni A/1, A/8 e A/9, nelle vendite soggette a IVA, l’aliquota è invece del 22%.
La tabella riporta le principali imposte, senza comprendere tutti gli altri costi dell’operazione.
LINK>>> Agenzia delle Entrate: imposte sull’acquisto, agevolazioni prima casa.
Attenzione alla base sulla quale si calcolano le percentuali.
Nelle compravendite abitative non soggette a IVA, quando ricorrono i requisiti e l’acquirente richiede al notaio il sistema del “prezzo-valore”, l’imposta di registro si calcola sul valore catastale.
Questo valore deriva dalla rendita catastale e può essere diverso dal prezzo effettivamente pagato.
L’IVA, invece, si applica al prezzo della compravendita. Confrontare soltanto le aliquote, senza considerare questa differenza, può quindi essere fuorviante.
LINK>>> Notariato: guida al prezzo-valore.
Un esempio aiuta a capire il costo di una nuova costruzione. Ipotizziamo di acquistare dal costruttore un appartamento ordinario al prezzo di 250.000 euro, oltre IVA:
con le agevolazioni prima casa, l’IVA è di 10.000 euro;
senza agevolazioni, l’IVA è di 25.000 euro.
La differenza è di 15.000 euro. In entrambi i casi si aggiungono 600 euro complessivi per registro, ipotecaria e catastale, oltre agli ulteriori tributi e alle spese professionali.
La vendita da parte dell’impresa costruttrice entro cinque anni dall’ultimazione è normalmente soggetta a IVA. Dopo questo termine, il trattamento può cambiare, anche in base all’eventuale opzione del venditore: per questo bisogna verificare il regime della singola operazione.
LINK>>> Notariato: acquistare un’abitazione.
Se l’immobile è ancora da costruire, vanno controllate anche le garanzie previste dalla disciplina applicabile: la fideiussione sulle somme anticipate e la polizza decennale al trasferimento. Nei casi previsti, anche il preliminare deve essere stipulato dal notaio.
LINK>>> Notariato: acquisto in costruzione.
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