Urbanistica e Catasto: cosa controllare prima di comprare o vendere casa
Una casa può apparire perfetta durante la visita e presentare problemi nei documenti.
Una stanza ricavata nel sottotetto, una veranda aggiunta nel tempo o una diversa disposizione interna richiedono essenziali verifiche prima di procedere con la vendita!
Il primo punto che dovete comprendere è che regolarità urbanistica e conformità catastale sono controlli diversi, viaggiano su binari paralleli, il catasto non comunica con l'ufficio tecnico del vostro comune e viceversa.
Il controllo urbanistico ed edilizio ricostruisce ciò che è stato autorizzato e ciò che è legittimo secondo le norme.
Il controllo catastale riguarda invece i dati dell’immobile e la sua rappresentazione negli archivi del Catasto.
La verifica completa mette a confronto la casa reale, la documentazione edilizia e la planimetria catastale.
LINK>>> Notariato: la relazione integrata urbanistica e catastale.
Aggiornare il Catasto non sana automaticamente un’irregolarità edilizia. Se una veranda è stata realizzata senza il titolo necessario, disegnarla nella planimetria catastale non risolve il problema. Prima occorre verificare con un tecnico la situazione edilizia e l’eventuale possibilità di regolarizzazione.
Lo stesso vale per un locale presentato come camera da letto, ma autorizzato come deposito o sottotetto non abitabile.
Pavimenti, riscaldamento e arredi non dimostrano, da soli, che quel locale possa essere utilizzato come abitazione.
Ci sono alcuni aspetti sui quali concentrare l’attenzione:
Distribuzione interna: pareti spostate, porte aperte o chiuse, bagni aggiunti e locali uniti o separati.
Destinazione dei locali: cantine, autorimesse, sottotetti e seminterrati utilizzati in modo diverso da quello legittimo.
Modifiche esterne: verande, ampliamenti, balconi chiusi e nuove aperture.
Pratiche precedenti: condoni, sanatorie e varianti dei quali bisogna verificare esito, completezza ed efficacia.
Agibilità: la documentazione relativa alle condizioni necessarie per l’utilizzo dell’immobile, da esaminare insieme agli altri atti.
Anche l’espressione “immobile ante 1967” va interpretata correttamente.
L’epoca di costruzione non garantisce automaticamente la regolarità della casa: devono essere considerate le norme allora applicabili e le eventuali modifiche successive.
Non tutte le differenze hanno la stessa gravità.
Un errore grafico, una tolleranza prevista dalla legge e un ampliamento abusivo sono situazioni differenti.
Le disposizioni del “Salva Casa” hanno modificato alcune regole sulle tolleranze e sulla regolarizzazione di determinati interventi.
Non rappresentano però una soluzione automatica per qualsiasi difformità: occorre verificare se il caso concreto rientri nelle condizioni previste.
LINK>>> Ministero delle Infrastrutture: indicazioni sul Salva Casa.
Il momento migliore per controllare è prima di assumere impegni vincolanti.
Chi vende dovrebbe recuperare la documentazione prima della commercializzazione.
Chi acquista dovrebbe chiedere che eventuali dubbi vengano chiariti prima della proposta o disciplinati con precisione negli accordi.
Un tecnico abilitato può effettuare il sopralluogo, accedere alle pratiche comunali e predisporre una relazione. Il notaio svolge le verifiche giuridiche di propria competenza; l’agente immobiliare aiuta a organizzare la trattativa e lo scambio dei documenti.
Sono attività complementari.
Scoprire una difformità in anticipo permette di valutarne conseguenze, tempi e costi. Scoprirla pochi giorni prima del rogito può invece complicare una vendita già avviata.
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Portaci i documenti disponibili: individueremo quali verifiche organizzare prima di proporre l’immobile sul mercato.
